［摘要］合同法第230条对房屋承租人的优先购买权作了规定，但对该优先购买权的法律性质和效力却未做明确规定，本文从确立承租人优先购买权的立法意图，以及承租人优先购买权的现实可操作性角度出发，结合审判实践中存在的问题，对于承租人优先购买权的法律性质、效力，以及如何兼顾对善意第三人利益的保护和审判实践中诉讼程序的处理等方面，作了阐述和探讨。
［关键词］承租人 优先购买权 法律性质
房屋承租人的优先购买权是指房屋承租人依照法律规定，在出租人将租赁房屋出卖时，在同等条件下享有优先于其他人购买的权利。确认承租人的优先购买权，可以使承租人因租赁合同占有使用租赁房屋的社会关系稳定下来，避免因租赁房屋的多次买卖而使承租人的生活发生过大变动，同时房屋的所有人与使用人归于同一人也可以促进房屋的利用效率，减少承租人对租赁房屋投入的浪费，有利于最大限度地充分发挥房屋的利用效率。因此，承租人的优先购买权制度的确立，具有稳定社会秩序和提高房屋利用效率的功能。我国的民事立法中确认承租人的优先购买权，但法律只是进行了原则性规定，而对承租人优先购买权的法律性质和效力却未做明确规定，理论界对此也有不同的观点，没有形成统一的认识。立法的不完善以及理论上的模糊，造成了实务界在司法实践中操作的不统一，随着我国社会经济的发展，有关承租人的优先购买权纠纷时有发生，如何完善这方面的立法，以切实维护当事人的合法权益，就显得十分重要。
一、 房屋承租人优先购买权的法律性质
承租人优先购买权的法律性质是承租人优先购买权制度中最基本的问题，法律性质的确定，涉及到承租人优先购买权的法律效力以及司法实践中的适用问题。目前，我国民法理论界对于这个问题的研究很少，世界各国民商法对此也有不同的看法。有的国家把承租人的优先购买权作为一种债权请求权加以规定，认为承租人的优先购买权仅具债权效力，该优先购买权本身不能直接对抗第三人，承租人依同样条件声明购买的，出租人有承诺出卖的义务，如果出租人出卖房屋不通知承租人而将房屋卖给第三人，承租人不能主张优先购买该房屋，只能主张对于出租人请求损害赔偿；也有的国家认为承租人的优先购买权应列入物权范畴，能够直接对抗第三人，如果出租人在未通知承租人的情况下将房屋卖给第三人时，承租人可以主张优先购买该房；还有的国家和地区认为承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，如德国和我国台湾地区的民法学者就认为优先购买权为附条件的形成权，他们认为只要依承租人单方意思表示，即可形成与出租人之间的房屋买卖关系，而不需出租人的承诺。对此我国民法学者的观点也不一致。有人主张承租人的优先购买权是准物权，有人主张是形成权，还有人主张是债权，可以说理论界对于承租人的优先购买权究竟是何种性质认识上很模糊。
笔者认为，承租人的优先购买权不应是一种债权请求权或者说是订立契约请求权，也不宜将承租人的优先购买权作为一种形成权，将其认定为物权较为适宜。理由是：(1)虽然现行的有关承租人优先购买权的法律规定没有明确优先购买权的性质为物权，但法律关于承租人优先购买权的立法本意，决定了法律应赋予承租人优先购买权以优先效力、排他效力,以及可以对抗第三人的效力，才能够保证优先购买权最终能够切实地得到实现，而这些效力显然具有鲜明的物权效力。(2)从目前国际上的有关立法来看，强化租赁权的物权性已成为一种立法趋势。如德国、法国、日本等，均规定了租赁权的物权效力。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权自然也应具有物权性质。因此从广义上来讲，法律应把承租人的优先购买权作为一种物权加以规定。
二、 房屋承租人优先购买权的法律效力
在房屋承租人主张优先购买权的案件中，一般涉及三个主体和三个法律关系。三个主体分别是房屋出租人、房屋承租人和房屋买受人；三个法律关系分别是房屋出租人与承租人之间的房屋租赁关系，房屋出租人和房屋买受人之间的房屋买卖关系,以及房屋承租人与出租人之间的优先购买权关系。如前所述，我们把承租人的优先购买权认定为一种物权，其法律效力主要体现为优先效力、排他效力和对抗第三人的效力。
1.房屋承租人行使优先购买权对于出租人与买受人之间的房屋买卖关系的效力
如果出租人在未通知承租人的情况下将房屋卖给第三人，出租人的行为就侵犯了承租人的优先购买权，此时承租人可以主张同等条件下对该房的优先购买权。那么出租人与买受人之间的房屋买卖合同的效力如何认定？最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》中规定，“……出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”而《中华人民共和国合同法》中却只规定了承租人在同等条件下享有优先购买权，但对于出租人未通知承租人而出卖房屋的法律后果却没有规定，对于同一问题，不同的法律作了不同的规定，应以何者为准？笔者认为首先从效力等级上看，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》仅仅是一个司法解释，而合同法是一部法律，合同法的效力等级要高于该司法解释，其次从颁布的时间来看，该司法解释在前，合同法在后，按照新法优于旧法的原则，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》对于承租人优先购买权的规定由于合同法作了不同的规定应不再适用。因此，关于承租人优先购买权的问题应适用合同法的有关规定。
2.房屋承租人行使优先购买权对出租人的效力
当出租人出售租赁房屋时，只要承租人主张同等条件下的优先购买权，那么出租人与承租人之间就成立房屋买卖合同，出租人只能将房屋卖给承租人；出租人已将房屋卖给第三人的，则出租人与第三人之间的买卖合同因承租人行使优先购买权而导致无效，已办理房屋产权变更登记手续的，该产权变动行为无效。出租人因此给承租人和善意第三人造成损失的，还应负责赔偿。
3.承租人的优先购买权与不动产物权登记效力
在出租人与第三人已进行了租赁房屋产权变更登记的情况下，承租人主张优先购买权导致该登记行为无效，有人认为这种做法否定了不动产登记的公示效力，与物权的公示原则相违背，笔者认为不然。不动产物权的变动大致有两种情形：一种是基于法律行为的不动产物权变动，另一种是非基于法律行为的不动产物权变动。基于法律行为的不动产物权变动，如买卖、赠与，我国一般采用登记作为物权变动的生效要件，而对于基于法律规定取得不动产物权的，如继承、强制执行、公用征收、法院判决及国家因公权力接受不动产物权等情形，则不以登记为物权变动的生效要件。如对于强制拍卖的不动产，买受人自领得执行法院所发给的权利转移证书之日起，取得该不动产所有权，并不待登记即发生物权变动效力。如前所述，承租人的优先购买权是基于法律规定而直接产生的物权，法律赋予的优先效力决定了这种依照法律规定而取得的物权优先于第三人因与出租人之间因买卖合同而取得的物权，而且根据物权本身的优先效力，于同一标的物上存在两个或两个以上不同内容或性质的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权，而承租人的优先购买权显然要比第三人取得该房物权的时间成立在先，因此，在出租人与第三人之间已就租赁房屋办理了产权变动手续的，承租人主张其优先购买权而取得租赁房屋的所有权，与我国不动产物权的登记公示原则并不冲突。
三、 房屋承租人优先购买权的行使条件和行使期限
从合同法关于房屋承租人优先购买权的规定来看，承租人优先购买权的行使，应当具备下列条件：
1.须承租人与出租人之间的租赁合同合法有效
这是承租人行使优先购买权的前提条件。
2.须出租人出售租赁房屋给第三人
这一点要求承租人优先购买权的行使在时间上要自出卖人与第三人订立房屋买卖合同之时起，同时还必须是在出租人将租赁房屋出卖的情况，即赠与、遗赠、继承、公用征收等非因买卖而转移租赁房屋的产权，承租人均不享有优先购买权。
3.承租人须在与第三人同等条件下享有优先购买权
同等条件具体以何标准认定？理论界也有不同的观点。有人认为同等条件就应该是价格相同，其他因素不予考虑；有人认为，同等条件主在是指价格的同一；还有人认为同等条件包括价格条件相同、需要相同、价款给付相同。
笔者认为，同等条件应包括以下几点内容：(1)价格同一。这应该是认定同等价格最基本的条件。(2)价款给付期限、方式相同。同等条件还应包括支付价款的期限和方式相同，当然如果承租人提出的支付方式和期限优于出租人与第三人协商的支付方式和期限，则亦应允许。
总之，“同等条件”并不是绝对的等同，只有当承租人提供的条件足以减少出租人的实质利益时，才可排除优先购买权的行使，如果承租人提供的条件优于第三人提供的条件，出租人自然不能拒绝承租人行使优先购买权。
4.房屋承租人优先购买权的行使期限对于承租人优先购买权的行使期限
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。”但合同法第230条，却只规定出租人在“合理期限内”通知承租人。关于二者的效力，我们在前面已作了阐述，因此关于出租人通知承租人出卖租赁房屋的期限应适用合同法的规定，即出租人应在“合理期限”内通知承租人。同样承租人就应在这个“合理期限”内做出是否行使优先购买权的决定。但多长期限为“合理期限”？对此法律应做出明确规定，以利于实践中具体操作，维护法律适用的统一。笔者认为该期限的规定不宜过长，过长则不利于交易的迅速进行，而且对于出租人过于苛刻，出租人很可能因此而失去最佳的交易机会，损害出租人的利益，过短则承租人无法做出慎重的决定。因此我们可以考虑借鉴我国台湾地区的有关立法以十五天为参考，承租人自接到通知之日起十五天内不表示购买房屋的，则丧失优先购买权。当然出租人与承租人协商确定优先购买权行使期限的情况除外。出租人没有履行通知义务，承租人行使优先购买权的期限如何确定？笔者认为，优先购买权作为一种物权，在受到侵害时请求保护的期限应适用诉讼时效的规定即两年，但诉讼时效应自何时起算？笔者认为，应自出卖人与第三人订立有效买卖合同之日起算较为恰当。考虑到承租人行使优先购买权对于交易稳定影响较大，如果出租人已将房屋出售给第三人多年以后承租人才得知自己的优先购买权被侵犯了此时才提起诉讼会造成交易的极其不稳定，因为很可能此时第三人已将房屋卖与他人，而且该房很可能已经几易其手，如果此时再允许承租人行使优先购买权，显然对于第三人来说是不公平的，而且多年以后，再让承租人行使优先购买权，已失去设立优先购买权制度的意义。因此，笔者认为，出租人在没有通知承租人出售租赁房屋的情况下，承租人行使优先购买权的期限确定为自出租人与第三人订立有效的房屋买卖合同之日起两年较为妥当。
四、 房屋承租人的优先购买权与对善意第三人利益的保护
法律确立承租人的优先购买权制度，是为了稳定居住秩序，更有利于对物的管理、使用和维修，旨在不损害他人合法权益的前提下，尽可能地维护承租人的利益和稳定已建立起来的法律关系。但我们也可以看到，承租人的优先购买权是对出租人自由处分租赁房屋的极大限制，往往会影响到善意第三人的利益，因此，法律在保护承租人的同时，也要注意对善意第三人利益的保护。从法律的操作和审判实践中的经验来看，笔者认为，可以从以下几个方面来完善对善意第三人利益的保护。
1.实行房屋租赁登记对抗制度
房屋租赁登记尽管不是租赁合同的生效要件，但应该赋予其对抗效力，即如果经过租赁登记，则承租人即可以对抗善意第三人，无论第三人是否办理了房屋产权证书；如果没有登记，则不能对抗善意第三人，在第三人已办理了房屋产权登记手续时，承租人则不能行使优先购买权。
2.拍卖场合房屋承租人的优先购买权与善意第三人利益的保护
如果租赁房屋被依法拍卖，那么承租人是否享有优先购买权？笔者认为，承租人此时不应享有优先购买权。一方面拍卖作为一种特殊的买卖方式，以“价高者得”为原则，实行“一槌定音”的公开竞价程序，如果此时允许承租人行使优先购买权，则势必造成冲突：即拍卖师的槌落后，还必须征求承租人的意见，承租人如果同意以该价格购买，则出价者还要再出价，这样反反复复，无疑会影响拍卖程序的公正性，打击竞买人的竞买热情，从而影响到拍卖房屋的拍卖价格，损害出租人和善意第三人的利益。另一方面参考其他国家的立法经验，如德国等国家民法一般都规定拍卖场合不得行使优先购买权。因此，笔者认为拍卖作为一种特殊的买卖方式，不应适用优先购买权的规定，但应在拍卖前通知承租人参加竞买，是否参加由承租人自己决定。
3.承租人主张优先购买权导致出租人与善意第三人之间买卖协议无效后，对善意第三人利益的保护
如果出租人与第三人就租赁房屋已达成买卖协议，并且第三人已向出租人支付了房屋价款，承租人主张优先购买权，则必然导致该房屋买卖协议无效，从而出租人要向第三人返还房款，第三人的物权变为债权，此时出租人如果不向第三人履行或怠于履行返还购房款义务时，这对善意第三人的利益无疑是一种损害，而且如果此时出租人已进入破产程序，则该笔债权必然列为破产债权，与其他破产债权一起清偿，最终很可能导致第三人的该笔债权无法实现，这对于没有过错的善意第三人来说无疑是不公平的。因此，为保护善意第三人的利益，我们可以规定承租人行使优先购买权，向出租人支付的购房款，由承租人直接将房款支付给第三人。
五、房屋承租人优先购买权的诉讼程序处理
当出租人未通知承租人出售租赁房屋的，承租人向法院请求行使优先购买权的，在诉讼程序上要注意以下两个问题：
1.诉讼主体的确定
对于出租人在未通知承租人的情况下，与第三人就租赁房屋达成房屋买卖协议，承租人起诉要求行使优先购买权的案件，当事人应如何列法？审判实践中对此有不同的做法。有的将出租人列为被告，将买受人列为第三人；有的将买受人列为被告，将出租人列为第三人，还有的将出租人与买受人都列为被告，笔者认为，应将出租人与买受人列为共同被告参加诉讼。理由是:(1)对于承租人来说，应该是出租人与买受人就租赁房屋达成买卖协议的行为，侵犯了承租人的优先购买权，因此，就承租人而言，是出租人与买受人共同侵犯了其合法权益;(2)就承租人的诉讼请求而言，其直接针对的就是出租人与买受人之间的房屋买卖协议的效力，与买受人和出租人都有直接的利害关系;(3)从保护善意第三人合法权益的角度考虑，也不宜将买受人列为无独立请求权的第三人。因为如果买受人作为无独立请求权的第三人参加诉讼，由于无独立请求权的第三人在诉讼中只能依附于一方当事人，他只能通过支持一方当事人的主张而维护自己的利益，而不能否定双方当事人的主张。而在优先购买权纠纷案件中买受人显然只能依附于被告即出租人，但如果出租人与承租人串通损害买受人利益，由于买受人只能依附于被告，又无法提出自己独立的抗辩意见，这对买受人显然是不利的。而且作为无独立请求第三人，也无权对案件的管辖提出异议，如果案件的管辖确实存在问题，此时出租人不提管辖异议，实际上就剥夺了买受人正当的诉讼权利。
2.判决结果的确定
审判实践中对于该类案件，法院一般都判决如下:(1)出租人与买受人之间的房屋买卖合同无效;(2)承租人对租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。这种判决结果看似支持了承租人的诉讼请求，但由于法院没有确认承租人与出租人之间的买卖关系成立，实际上承租人的优先购买权仍处于期待之中，如果出租人不愿意将房屋卖给承租人，则其优先购买权仍然无法得到实现，那么法律关于承租人优先购买权的规定以及法院的判决书，实际上也就成了一纸空文。因此，笔者认为如果要让承租人的优先购买权落实到实处，就必须确立优先购买权的“直接购买原则”，即法院在确认出租人与买受人之间的房屋买卖协议无效，承租人在同等条件下享有优先购买权的同时，确认承租人与出租人之间成立与买受人同等购买条件为内容的房屋买卖协议，承租人直接购买该租赁房屋。同时，如前所述为了保护善意买受人的利益，法院可以判决由承租人将购房款直接支付给买受人，以免因承租人优先购买权实现而使买受人与出租人之间就返还房款再生纠纷，造成讼累。
参考文献:
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[2]梁慧星陈华彬:《物权法》,第59、90、97、98页
[3]王利明:《民商法研究》第二辑,第389页
[4]王泽鉴:《优先购买权之法律性质》.民法学说与判例研究,第一卷.505页
[5]江伟:《民事诉讼法》,第104页
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。