摘 要:分析我国房地产业的主要问题,总结我国历年来对房地产的调控方式并加以政策评价,结合最近的政策措施,总结出调控房地产企业的思路。 关键词:房地产;调控;思路
自1997年住房改革之后,我国房地产业一直保持着强劲的发展势头。据统计,2009年,全国商品房销售面积9.37亿平方米,比上年增长42.1%,创历史新高;销售额4.4万亿元,比上年增长75.5%;新建商品房成交均价每平方米4695元,比上年上涨近24%。房地产业的高歌猛进无疑为中国2009年GDP的成功“保8”立下汗马功劳,但房价过快上涨甚至出现了严重的泡沫,既影响到了广大人民群众的安居乐业,也不利于金融安全。
一、我国房地产市场存在的主要问题及原因
当前,我国房地产市场存在的问题突出表现有:价格过高、涨速过快,房价收入比远超出居民负担水平;适合中低收入居民需求的房源少,投机炒作氛围浓厚,房屋空置率较高。
造成这些问题的主要原因有:
(一)客观存在的刚性需求
我国正处在工业化城市化加速发展的进程之中,1991年～2009年,我国城镇人口比例从26.94%增加到46.6%,城市人口的增加,无疑会加大住房需求,以及相应的配套设施用房需求。而发达国家的城市化比例达到85%,世界平均值是55%,这说明我国城市化还有很大的空间,因此在相当一段时间内,对住房的需求都会非常旺盛。
(二)现行财税体制等因素导致既有调控政策落实存在偏差
2003年以来,中央政府针对房地产市场先后出台了一系列调控措施,如“国8条”、“国6条”,以及今年年初的“国11条”等,从土地出让、税收信贷、市场监管、强化政府责任等方面,加强宏观调控,以求改善。
(三)住房供应结构不合理
首先,中国的土地供应由国家政府垄断,其次房屋的建设由开发商垄断。我们知道,垄断市场由于缺乏竞争,必定导致的是高额的垄断利润,特别是像房屋这类必需品的需求又非常巨大;其次,保障性住房建设不到位。受现行利益分配格局的影响,地方政府对保障性住房的建设热情不高。目前的保障房建设占比与国家统计的低收入和最低收入户所占比例相比仍显偏小。
(四)住房租赁市场发育不健全
深层次原因是,在上世纪80年代末90年代初推进城镇住房制度改革中,采取了出售公有住房的政策。这种做法对于解决当时我国公有住房领域存在的突出问题、推动住房商品化取得了很好的效果,但也带来了两个后果:一是住房租赁市场没有得到发展和完善;二是误导了居民的消费观念,让拥有自己的住房等于“安身立命”这一传统置业观念更加根深蒂固。
二、我国调控房地产业的思路
(一)理顺体制机制,完善责权利
充分发挥地方政府的作用,即割断“房价上涨→地价上涨→财政收入增加”的利益链条。调整现行财税体制,改革把土地出让金的分配格局,比如可以将其划为中央财政收入,同时开征物业税,收入归地方。
(二)建设并完善保障性住房体系
就长期而言,中国房地产要健康发展,必须通过改变土地财政,政府建设大量的保障性住房等长效的措施,把满足民众的住房需求作为房地产公共政策的主要目标。可以采取的措施有:
1.廉租房建设。作为保障性住房中最基础的部分,这项工作在我国起步较晚,但最近两年国家投入的力度不断加大,成效显著。廉租房建设目前最主要的任务是继续加大建设力度。
2.公租房建设。公租房是对我国现行保障性住房体系是一大补充,也是解决城市所谓“夹心层”。居民住房的有效途径。房源可通过政府建设或向社会回购(租)的方式进行筹集,分配方式实行实物配租。
3.经济适用房建设。作为保障性住房体系的最高层,经济适用房同样属于政策性住房,购房人拥有有限产权。最终建立起能够覆盖60%~70%城镇中低收入人口的住房保障体系,基本实现人人享有适当住房的目标。
(三)通过金融财税和土地等调控手段,引导商品房市场持续健康稳定发展
要调整完善交易和保有环节的税收政策。要加强房地产信贷风险管理,不断强化和完善金融业系统风险的控制。
三、房地产“新政”一个月的效果
2010年4月1日至5月14日,受新政影响,多数重点城市的成交量持续下降。5月1日至14日,13个城市中有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%,北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%。
新政对开发企业的销售业绩产生显著影响,部分企业已灵活调整销售策略。与此同时,企业融资和拿地也已受到显著影响:银行信贷和公开资本市场融资难度加大,多数企业拿地更为理性,高价拿地现象明显减少。2月以来开发企业资金来源发生结构性变化,国内贷款占比持续下降,自筹资金占比稳步上升。多项政策的叠加效应显著增加企业资金压力
尽管“增加住房有效供给”是“新国十条”的重要目标,并提出增加土地供应、加强闲置土地处置、严格土地出让合同管理等多项具体措施。但由于“新国十条”已经对市场销售产生显著影响,必然影响到开发企业的投资信心。
另一方面,除“新国十条”外,国土部、住建部、金融监管部门也分别出台了相关措施,如住建部提出的“完善预售资金监管机制”,在保障资金安全、防范工程烂尾风险的同时,也在一定程度上加大了企业的资金压力。国土部提出的“土地首付款不得低于50%”、“加强闲置土地处理”等政策也将影响到企业的拿地计划。
由于“1+1>2”的政策叠加效应,中央及各部委多项政策的连续出台将对开发企业的投资信心产生较大影响。预计未来一段时间,房地产开发企业的投资、购地、新开工等指标的增速将难以维持在2010年1-4月的高位,增速放缓将是大概率事件,甚至可能出现同比下降。
参考文献:
[1]赵晓.把脉房产调控与宏观调控方略[J].中国经贸,2010,(7).
[2]赵沛楠.房地产调控“组合拳”[J].中国投资,2010,(4).